Det vil koste penge i første omgang at forbedre et hus så energiforbruget nedsættes, men da investeringen giver en økonomisk besparelse, vil besparelsen kunne finansiere investeringen.

Hvorfor er der så ikke flere der udfører energibesparende tiltag?

Egentlig vil de fleste mennesker gerne være gode ved miljøet. Hvis det kan lade sig gøre uden at det går ud over økonomien, er de fleste særdeles positive. Ofte udføres energibesparelserne ikke, fordi der ikke er ubegrænsede midler at investere og man derfor er nødt til at vælge mellem energibesparelsen eller en ny tagterrasse, nymalede trappeopgange eller lignende. De fleste mennesker vil vælge tagterrassen, hvis de stilles overfor et sådant valg - dette er meget forståeligt. En ny tagterrasse virker selvfølgelig noget mere spændende end noget så usynligt som f.eks. isolering.

Egentlig er det forkert at sammenligne disse to former for investering. Den ene er udelukkende en forbedring af husets brugsværdi, mens den anden giver et afkast i form af besparelser på varmeregningen.

Besparelsesmuligheder på en boligejendom

På en boligejendom er der en række tiltag, som kan være økonomisk fordelagtige at udføre. Men noget af det første den ansvarlige bestyrelse bør tage hånd om, er omstilling til energirigtige indkøb. Et godt eksempel på dette er f.eks. at vælge energiruder i stedet for almindelige termoruder, når der skiftes vinduer. Den lidt højere pris for selve ruden er forsvindende lille i forhold til den energi, der spares i løbet af rudens levetid. Som sidegevinst får beboerne en komfortforbedring på grund af den mindre kuldeudstråling, der kommer fra energiruden.

Normalt regnes tilbagebetalingen som simpel tilbagebetalingstid, dvs. at besparelsen sammen-lignes med investeringen uden at tage hensyn til renter.

Af andre eksempler på tiltag hvor tilbagebetalingstiden (den simple tilbagebetalingstid) er relativt kort kan nævnes:

• Forsatsvinduer
• Efterisolering af lofter og vægge ved indblæsning af granulat
• Isolering af varmerør og ventiler
• Indregulering af varmeanlæg
• Termostatventiler på radiatorer
• Automatik til varmestyring 
• Vandbesparende toiletter
• Ombygning af toiletter fra et-skyl til to-skyl
• Regnvandsgenvinding
• Sparepærer udenfor og på trapper.

Ud over de nævnte tiltag, er der masser af andre muligheder. Alle kan belyses mere indgående af husets ELO-konsulent, der har et indgående kendskab til husets energimæssige stand, og derfor er en god sparringspartner for bestyrelsen i energispørgsmål.

Finansiering ved hjælp af besparelse

Det kan ofte lade sig gøre at finde besparelsesmuligheder på en ejendom med en simpel tilbagebetalingstid på under 1 år. Sådanne investeringer, kan uden tøven, tages direkte af husets driftsregnskab, da pengene er tilbage i kassen inden årets udgang. Derfor kommer de ikke til at belaste regnskabet. Hvis bestyrelsen herefter i det følgende år geninvesterer besparelsen i yderligere energibesparende tiltag, vil der i de kommende år komme endnu større gevinster i form af yderligere besparelser, som så kan geninvesteres osv.

Med denne metode kan man komme langt hen af vejen til en bedre energiøkonomi på ejendommen. Her skal nemlig ikke foretages en egentlig investering, da pengene kommer hjem igen i form af besparelser. Metoden har dog den ulempe, at den er ret langsommelig og kræver et godt overblik.

Lånefinansiering

Hvis man ønsker at gå lidt hurtigere til værks, men mangler de nødvendige penge (eller ønsker at bruge dem til f.eks. en ny tagterrasse!), vil det i mange tilfælde vise sig at være er en god forretning at låne penge til at udføre energibesparelser på ejendommen.

Som hovedregel kan man sige, at tiltag med en simpel tilbagebetalingstid på under 7-8 år er rentable at låne penge til. Hvis man sammenligner de to metoder, vil lånefinansiering oftest vinde over "finansiering ved besparelser", da hele besparelsen kan realiseres allerede fra det første år. Når man hjemtager et lån skal man huske at medregne et eventuelt honorar til rådgiveren, så dette ikke efterfølgende skal tages ud af husets driftsbudget.

Barrierer

En bestyrelse vil ofte møde modvilje mod investeringer. Modviljen kan for det meste vendes, hvis bestyrelsen kan vise at investeringen er lønsom. Det gælder med andre ord om at være ”klædt godt på” og eventuelt læne sig op af professionelle rådgivere for at have et godt beslutnings-grundlag. Hvis det drejer sig om en større ejendom (over 1.500 m2 )  hvor der i forvejen kommer en ELO-konsulent, vil det være naturligt at spørge ham/hende til råds, omkring det tiltag man agter at udføre.

Faldgrupper

Ved større investeringer kan det være en fordel at lade konsulenten udarbejde et materiale til at hente egentlige tilbud hjem fra håndværkere. Konsulentens større erfaring vil give en sikkerhed for at prisen og kvaliteten er i orden. Dermed undgås ubehagelige ekstraregninger, som siden hen kan gøre det svært for bestyrelsen at genvinde beboernes tillid i den fortsatte jagt på flere besparelser.

Når det så kommer til den praktiske udførsel af spareforslagene, er det ofte påkrævet atter at søge kvalificeret hjælp fra rådgivere og håndværkere for at undgå at lave fejlinvesteringer. Et eksempel herpå kunne være, at man i sin iver efter at spare energi kommer til at ødelægge et ellers sundt hus, ved f.eks. at isolere forkert og dermed påføre huset råd eller svamp.

Værktøjer

Energiledelsesordningen er en ordning hvor en konsulent årligt besøger ejendommen. På baggrund af besøget og oplysninger om det sidste års forbrug af el, vand og varme udarbejder konsulenten et Energimærke, som angiver hvordan ejendommens forbrug har været i perioden. Konsulenten udarbejder også en Energiplan med forslag til, hvor der i fremtiden kan spares energi på ejendommen.

Hvis ejendommen har en ELO-ordning vil det være naturligt at bruge denne som udgangspunkt for et samlet arbejde for at nedbringe forbruget og dermed spare fremtidige energikroner. Ejendomme over 1.500 m2 er i øvrigt lovmæssigt forpligtet til at indgå en aftale med en energikonsulent.

Blandt andre gode værktøjer kan nævnes energistyring, som er betegnelsen for en struktureret indsats til at følge forbruget måned for måned, så der ikke forekommer pludselige stigninger i forbruget uden at der gribes ind. Til dette findes forskellige muligheder - fra en almindelig skriveblok til mere eller mindre avancerede edb-programmer. Edb-programmerne kan korrigere forbruget, så det er muligt at sammenligne forbruget i en kold og en varm periode.

Det er en god idé at uddanne varmemesteren til at passe og optimere varmeanlægget, da det er ham/hende der har bedst hånd i hanke med den daglige drift af varmeanlægget, og derfor er en nøgleperson når der snakkes om energiforbrug og komfort. Det er en kunst at kunne forene energiforbruget og komforten. En af forudsætningerne for at det kan lykkes er, at varmemesteren til fulde forstår anlæggets funktion.

Resumé

En af ejendomsbestyrelsens opgaver er at drive ejendommen så økonomisk som muligt. En af de udgiftsposter der kan reduceres er udgiften til energi. Uanset hvor meget der i forvejen er gjort på  området vil der være mulighed for løbende forbedringer, alene på grund af den teknologiske udvikling.

Der findes en række værktøjer, der sætter bestyrelsen i stand til at vurdere disse ting: Energiledelse, energistyring og almindelig sund fornuft. Hvis bestyrelsen ikke har penge til at udføre energibesparende tiltag bør det overvejes at låne penge til det, da det vil være en god forretning at afdrage på et lån ved hjælp af besparelsen.

FORCE Technologys Division for Energi og Miljø har mange års erfaring med energirigtig drift af bygninger, og udfører årligt energiledelse på ca. 1.100 bygninger i hele landet.
Ud over energiledelse kan vi tilbyde en række andre serviceydelser for ejendomme samt byggerådgivning.

Hvis du ønsker yderligere information eller din ejendom trænger til et energicheck, er du velkommen til at kontakte:

Jacob Steen Harbo
Tlf.: 39 55 58 85
jch@force.dk